Když je hodnota firmy v nemovitostech, první strategická volba zní: prodáte podíl ve firmě, která nemovitost vlastní, nebo nemovitost samotnou? Rozhodnutí předurčí daně, administrativu i rozložení rizik.
Share deal: prodáváte firmu, ne budovu
Předmětem prodeje je obchodní podíl nebo akcie společnosti, která nemovitost vlastní. Kupující přebírá firmu se vším všudy: historii, smlouvy, zaměstnance i závazky, včetně skrytých.
V katastru se vlastník nemění, pořád je jím tatáž společnost. Mění se jen její vlastník v obchodním rejstříku. Smlouvy, licence a povolení zůstávají u firmy. Banky share deal běžně preferují a stávající úvěr často běží dál za původně sjednaných podmínek.
Asset deal: prodáváte čisté aktivum
Společnost prodá přímo nemovitost. Kupující se zapisuje do katastru jako nový vlastník a nepřebírá historii ani skryté závazky firmy.
Administrativa je náročnější: každá smlouva, povolení či licence se převádí zvlášť a často se souhlasem druhé strany. U provozních firem, například hotelů s desítkami smluv a licencí, to může znamenat přerušení provozu.
Daně: proč prodávající obvykle chce share deal
U fyzické osoby, která prodává podíl v obchodní korporaci, zákon o daních z příjmů osvobozuje příjem z převodu podílu, přesáhne-li doba mezi jeho nabytím a převodem 5 let (§ 4 odst. 1 písm. q) ZDP). U akcií a jiných cenných papírů je časový test 3 roky (§ 4 odst. 1 písm. u) ZDP). Obě osvobození mají výjimky, typicky pro podíly zahrnuté v obchodním majetku.
U asset dealu se zisk z prodeje nemovitosti daní na úrovni společnosti a peníze se k majiteli dostávají až výplatou podílu na zisku, která se daní znovu. Převod nemovitosti navíc může podléhat DPH, zejména u nových staveb a stavebních pozemků.
Výsledek je vždy kompromis
Prodávající obvykle preferují share deal, protože je daňově i administrativně výhodnější. Kupující dávají přednost asset dealu, protože je bezpečnější. Výsledná struktura je předmětem vyjednávání, a proto je dobré mít ji rámcově promyšlenou dřív, než začnete oslovovat kupce.
Ještě před zahájením prodeje se vyplatí prověřit, zda všechny nemovitosti ve firmě slouží provozu. Investiční nebo soukromé nemovitosti může být vhodné vyčlenit předem, aby zbytečně nezvyšovaly cenu, daňové dopady ani rizika.
K tématu v rozhovoru
ADOL CZ · Pavel Tomek · 2025
Kupuješ nemovitosti na s.r.o.? Skvělý teď. Průšvih později.
Share deal v praxi: proč nákup nemovitosti přes firmu může ušetřit miliony, nebo je později stát.
Po spuštění se načte přehrávač YouTube (Google).
Ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění účinném ke dni vydání článku. Konkrétní daňový dopad vždy závisí na okolnostech transakce.
Celý proces od přípravy po vypořádání popisuji v knize Jak prodat firmu s nemovitostmi. Kolik můžete za firmu zhruba dostat, ukáže kalkulačka.
Související na arws.cz